Quem ocupa um imóvel há anos, sem contestação e como se dono fosse, pode ter direito à propriedade pela usucapião. Desde 2015, esse reconhecimento pode ser obtido sem processo judicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei nº 6.015/1973).

O procedimento começa aqui. A ata notarial lavrada pelo tabelião de notas é o primeiro e mais importante documento do pedido: é ela que atesta o tempo de posse e as circunstâncias em que ela se exerce. Sem ata notarial, o requerimento não é sequer recebido pelo Registro de Imóveis.

A modalidade de usucapião determina o tempo de posse exigido. As mais comuns:

Modalidade: Extraordinária

Tempo de posse: 15 anos

Observações: Reduz para 10 anos se houver moradia habitual ou obras produtivas

Modalidade: Ordinária

Tempo de posse: 10 anos

Observações: Exige justo título e boa-fé; reduz para 5 anos em certas hipóteses

Modalidade: Especial urbana

Tempo de posse: 5 anos

Observações: Até 250 m², para moradia, sem outro imóvel

Modalidade: Especial rural

Tempo de posse: 5 anos

Observações: Até 50 hectares, com trabalho produtivo e moradia

Modalidade: Familiar

Tempo de posse: 2 anos

Observações: Imóvel de até 250 m², após abandono do lar pelo ex-cônjuge ou companheiro

Em todas elas, a posse precisa ser mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono.

Casos típicos que chegam ao cartório: contrato de gaveta antigo cujo vendedor sumiu ou faleceu; imóvel recebido informalmente da família, sem inventário; loteamento nunca regularizado; área ocupada há décadas sem matrícula própria; imóvel adquirido de quem também não tinha registro.

1 · Ata notarial — esta etapa é no cartório

Onde: Cartório Moreira de Deus — 10º Tabelionato de Notas
Quem: o possuidor, acompanhado de advogado
Você traz os documentos e relata a história da posse. O tabelião analisa, ouve testemunhas, realiza diligência ao imóvel quando necessário e lavra a ata com a constatação do tempo e das características da posse.
Setor de Escrituras e Atas Notariais — (85) 99401-5969

2 · Planta e memorial descritivo

Quem: engenheiro, arquiteto ou agrimensor habilitado
Elaboração da planta e do memorial, com ART ou RRT, assinados também pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas matrículas dos imóveis confinantes (art. 216-A, II). Na prática, esta costuma ser a etapa mais demorada.

3 · Reunião de certidões e documentos

Quem: advogado
Certidões negativas dos distribuidores cível e federal, comprovantes de pagamento de tributos, contratos e demais documentos que demonstrem a posse.

4 · Requerimento ao Registro de Imóveis

Quem: advogado
O pedido é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, instruído com a ata notarial, a planta, o memorial e os documentos.

5 · Notificações e edital

Quem: Registro de Imóveis
São notificados os titulares registrais, confrontantes e demais interessados que não assinaram a planta, além das Fazendas Públicas federal, estadual e municipal. Publica-se edital para terceiros. O silêncio no prazo de 15 dias é interpretado como concordância (art. 216-A, §2º).

6 · Registro

Quem: Registro de Imóveis
Não havendo impugnação e estando tudo em ordem, o registrador determina o registro da aquisição. A propriedade passa a constar na matrícula em seu nome.

Se houver impugnação, o registrador tenta a conciliação. Não havendo acordo, os autos são remetidos ao juízo competente, e o pedido segue pela via judicial. A ata notarial e os documentos já produzidos continuam aproveitáveis.

Preciso de advogado?
Sim. É exigência legal no procedimento extrajudicial. O advogado atua desde a ata notarial e conduz o pedido no Registro de Imóveis.

Quanto tempo demora?
A ata notarial costuma ser concluída em poucos dias após a reunião dos documentos e a diligência. O procedimento completo, até o registro, depende sobretudo da obtenção das assinaturas dos confrontantes e da tramitação no Registro de Imóveis. [ajustar ao prazo observado na prática]

O antigo dono precisa concordar?
Ele será notificado e pode se manifestar. O silêncio por 15 dias equivale a concordância. Havendo impugnação fundamentada, o caso segue para a via judicial.

Posso somar o tempo de quem morava antes de mim?
Sim, desde que haja continuidade e vínculo entre as posses — herança, cessão ou compra informal. É a chamada soma de posses, e a ata notarial documenta essa cadeia.

O imóvel não tem matrícula. É possível?
Sim. A ausência de registro anterior não impede a usucapião; o procedimento tem regras próprias para abertura de matrícula nesses casos.

Estou pagando IPTU há anos. Isso basta?
Não basta sozinho, mas é prova relevante do comportamento de dono. A usucapião exige o conjunto: tempo, ausência de oposição e ânimo de proprietário.

Imóvel público pode ser usucapido?
Não. Bens públicos não são passíveis de usucapião, em nenhuma modalidade.

E se o imóvel estiver em inventário ou tiver processo em curso?
Litígio sobre o bem em regra afasta a via extrajudicial. Traga a informação logo na primeira conversa — é determinante para definir o caminho.

Vale a pena mesmo se eu acabar indo para a Justiça?
Sim. A ata notarial produzida por tabelião tem fé pública e é aproveitada integralmente no processo judicial, com força probatória superior à da prova testemunhal colhida em juízo.